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北京建信实业股份有限公司与北京华安房地产开发有限公司借款合同纠纷一案

来源:区政法委                       时间:2013-08-14

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)一中民终字第5108号

上诉人(原审原告)北京建信实业股份有限公司。

法定代表人张某,董事长。

委托代理人陈某,北京市昆仑律师事务所律师。

委托代理人冀某,北京市昆仑律师事务所律师。

上诉人(原审被告)北京华安房地产开发有限公司。

法定代表人温某,董事长。

委托代理人蒋某,北京市青石律师事务所律师。

委托代理人赵某,北京市青石律师事务所律师。

上诉人北京建信实业股份有限公司(以下简称建信公司)因与上诉人北京华安房地产开发有限公司(以下简称华安公司)借款合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2012)西民初字第11812号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年3月21日受理后,依法组成由法官张印龙担任审判长,法官肖伟、法官杨力参加的合议庭,于2013年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人建信公司委托代理人陈谷文、上诉人华安公司委托代理人赵伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

建信公司在一审中起诉称:2003年9月30日,建信公司、华安公司签订《商品房买卖合同》,约定由建信公司向华安公司购买坐落于北京市西城区莲花池东路甲5号院白云时代大厦B座1-3层商业用房,建信公司向华安公司支付了全部房屋价款人民币3000万元。2006年8月,因华安公司未能按约定交付房屋,建信公司将华安公司诉至法院,诉讼过程中,双方于2007年1月16日达成《诉讼和解协议》。根据《诉讼和解协议》约定,双方确认华安公司尚欠建信公司购房款、补偿款人民币1270万元及逾期罚金;双方一致同意,建信公司退回白云时代大厦B座2-3层商业用房,将《商品房买卖合同》变更为白云时代大厦B座1层商业用房,建信公司无需为该部分商业用房额外向华安公司支付购房款;华安公司有权在2007年12月31日前任何时间,回购白云时代大厦B座1层商业用房。2007年7月6日,建信公司、华安公司签订《补充协议》,华安公司承诺若未按《诉讼和解协议》约定的时间回购,应于2008年1月31日为建信公司办理入住手续及房屋所有权证。2008年9月30日,双方再次签订《补充协议》,约定将白云时代大厦B座1层商业用房变更为白云时代大厦一单元13、14层,回购时间变更为2009年4月30日前,华安公司为建信公司办理入住手续及房屋所有权证的时间变更为2009年6月30日前。此后华安公司一直未按约定履行义务,也拒绝与建信公司签订新的购房合同。建信公司现得知华安公司已将白云时代大厦一单元13层及14层中的十一套房屋出售给了他人,导致建信公司与华安公司的房屋买卖合同无法全面履行,故建信公司现依据2007年1月16日的和解协议诉至法院要求判令:1、华安公司返还建信公司购房款人民币1000万元并就该部分购房款按照日万之三的标准,支付自2004年9月1日至实际付清之日止的违约金;2、诉讼费由华安公司承担。

华安公司在一审中答辩称:双方所签定的购房协议及补充协议是假借商品房买卖、回购名义的融资借款行为,不具有商品房买卖的真实意思表示。双方的行为不符合商品房买卖合同的常规,主要表现在:华安公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下向建信公司售房,并约定购房款专用于土地出让金,同日开立共管账户,预留建信公司方人员印鉴监管资金使用。在没有相关协议,华安公司尚未支付全部款项的情况下,建信公司从华安公司处取走两笔款项,未开具任何票据,且不存在其他交易。在2004年9月24日,华安公司在协议书签字盖章之前,建信公司已经于9月8日取走1000万元。2004年9月24日的协议书中约定华安公司给付建信公司383万元补偿款与《商品房买卖合同》中约定的解除合同违约金3%即90万元不符,远远高出《商品房买卖合同》约定的数额。建信公司名义上所购房屋几经变更,没有明确指向,所签房屋买卖合同价格明显低于市场价格,底商价格低于同一栋楼中住宅价格不符合常理。在双方所签订的协议中,即使房屋早已具备交付条件,建信公司从未要求交付房屋,从建信公司2003年5月付款至2004年8月双方签署退出协议,建信公司从未要求华安公司开具作为办理房产证必须的材料之一购房发票,表明双方并不存在真实的房屋买卖关系。在双方于2007年后签订的三份协议中都是要求先偿还借款,其次才是约定回购,表明双方之间是借款关系,约定回购表明双方无房屋买卖的真实意图。依据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式吸收资金的行为属于非法吸收公众存款,因此,双方签订的约定回购的协议不属于商品房买卖合同,而是以合法形式掩盖融资借款的真实目的。因双方就资金往来情况存在争议,直接影响华安公司归还建信公司借款的数额和协议的履行。补充协议签订后,华安公司此前分两期退还给建信公司210万元,由于建信公司一直没有出具相应票据和给予合理说明,导致双方未能就还款数额达成一致,华安公司认为,华安公司从建信公司及关联公司处共计得款3000万元,已经偿还2410万元,华安公司现同意偿还建信公司剩余借款590万元,对于建信公司其他诉讼请求,华安公司认为没有相应的法律依据和事实依据,法院应当予以驳回。

查明:华安公司开发的白云时代大厦房地产项目,于2001年12取得建设用地、建设工程规划许可,于2002年5月22日取得建筑工程施工许可,于2003年10月取得了白云时代大厦1-3层东半部商业及B座4-19层商品房预售许可,于2007年8月23日通过竣工验收,于2007年12月10日取得国有土地使用权。

2003年5月15日,建信公司、华安公司签订《购房协议》,协议约定,建信公司购买华安公司位于北京市西城区莲花池东路甲5号院白云时代大厦B座18套商品房;建筑面积2502.89平方米,商品房单价每平方米6000元,总价1500万元;购房款专用于支付土地出让金,由建信公司一次性支付华安公司。同日,华安公司到中国民生银行北京万寿路支行开立账户,户名为华安公司,客户预留银行印鉴卡留有华安公司财务专用章及王建辉的人名章。同年5月20日,建信公司分两次支付华安公司1500万元。

2003年9月30日,建信公司、华安公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定,建信公司购买华安公司位于北京市西城区莲花池东路甲5号院白云时代大厦B座1-3层商业用房,建筑面积为5394.85平方米,商业用房单价为平方米5560.86元,总价3000万元。首期支付1500万元,剩余房款1500万元于2003年10月15日前支付。《商品房买卖合同》签订后,白云时代大厦B座18套商品房不再履行。

2003年11月5日,建信公司支付华安公司800万元,同日,华安公司向建信公司账户转账165万元。

2003年11月28日华安公司为《商品房买卖合同》项下房屋办理了商品房预售登记备案。

2003年12月1日,建信公司支付华安公司700万元。

本院审理中,建信公司陈述:2003年9月30日建信公司、华安公司签订的《商品房买卖合同》项下约定的3000万元是要求华安公司用于支付土地出让金。

2003年12月3日,王建辉自华安公司处领取金额为45万元转账支票,该款项转入建银房地产业咨询有限公司银行账户。同年5月8日华安公司曾经就其开发的白云时代大厦房地产项目的房屋销售等工作与建银房地产业咨询有限公司签订了《代理销售委托书》。

一审法院审理期间,华安公司主张该两笔款项总计210万元为向建信公司的还款。建信公司称确已收到165万元,但该款与3000万元购房款无关,另外45万元,收款人不是建信公司,王建辉不是建信公司的工作人员,该款项与建信公司无关。本院审理期间,建信公司陈述:其公司与华安公司除本案所涉及的协议以外没有其他业务往来,由于华安公司未按2003年5月15日《购房协议》向建信公司出售房屋,华安公司在2003年11月5日向建信公司支付的165万元应属于违约金性质。

2004年9月8日,华安公司向建信公司退还房款1000万元。

2004年9月24日,建信公司、华安公司签订《协议书》。该协议约定,因华安公司将白云时代大厦B座1-3层商业用房另作他用,建信公司退还该房屋,华安公司退还建信公司3000万元,并按每平方米710元标准支付建信公司补偿款,共计383万元。华安公司于《协议书》生效后三日内退还1000万元;于2004年8月31日前退还2383万元,如华安公司未按上述约定支付款项,需另行按逾期支付金额的日万分之五向建信公司支付罚金。《协议书》签订后,华安公司分别于同年10月8日向建信公司退还房款500万元、同年11月23日向建信公司退还房款200万元、同年12月29日向建信公司支付补偿款150万元、2005年3月9日向建信公司支付补偿款80万元,共计930万元。

2007年1月16日,建信公司、华安公司签订《诉讼和解协议》。该协议约定,双方一致同意将退出协议变更为:至2004年8月31日华安公司应退还建信公司3000万元购房款并按每平方米370元的标准向建信公司支付补偿款人民币200万元。双方共同确认,华安公司已支付建信公司人民币共计1930万元,华安公司尚欠建信公司购房款及补偿款1270万元及逾期罚金。双方一致同意华安公司应向建信公司支付的逾期付款罚金按应支付金额的日万分之三的标准,自2004年9月1日起按华安公司实际付款情况分段计算,直至华安公司付清全部款项之日止。双方一致同意,协议签订后5日内,华安公司向建信公司支付270万元,剩余购房款、补偿款及逾期罚金于2007年12月31日前一次性付清。双方一致同意,建信公司退回白云时代大厦B座2-3层商业用房,将双方于2003年9月30日双方签订的《商品房买卖合同》变更为建信公司退回白云时代大厦B座2-3层商业用房,由建信公司购买白云时代大厦B座1层商业用房,建信公司无需为该部分商业用房额外向华安公司支付购房款。建信公司提供退房手续,由华安公司办理《商品房买卖合同》预售合同解除登记备案。华安公司有权在2007年12月31日前任何时间,以剩余购房款、补偿款及逾期付款罚金总额相等的价款回购白云时代大厦B座1层商业用房;若到期未能回购,华安公司应为建信公司办理白云时代大厦B座1层商业用房的入住手续及房屋所有权证。《诉讼和解协议》签订后,华安公司于2007年1月16日支付建信公司270万元。

2007年7月6日,建信公司与华安公司就2007年1月16日签订的《诉讼和解协议》签订《补充协议》,该协议约定,双方于白云时代大厦B座1-3层商业用房预售合同解除登记手续当日,签订白云时代大厦B座1层《商品房买卖合同》,华安公司有权在2007年12月31日前按《诉讼和解协议》回购白云时代大厦B座1层商业用房;如华安公司没有依据该协议进行回购,应为建信公司办理白云时代大厦B座1层商业用房入住手续及房屋所有权证。《补充协议》签订后,华安公司于同年7月12日办理白云时代大厦B座1-3层商业用房预售合同解除登记备案,其后双方未签订白云时代大厦B座1层《商品房买卖合同》。

2008年9月30日,双方就2007年7月6日的补充协议进行修改并再次签订《补充协议》。该协议约定,建信公司将购买的白云时代大厦B座1层商业用房变更为白云时代大厦一单元13、14层,双方同意于2008年10月31日前签订《商品房买卖合同》,并于签约的同时办理该房屋预售登记。华安公司的回购时间变更为2009年4月30日前,华安公司为建信公司办理入住手续及房屋所有权证的时间变更为2009年6月30日前。《补充协议》签订后,双方未签订白云时代大厦一单元13、14层房屋的《商品房买卖合同》。

现建信公司以华安公司未如期履行2007年1月16日的《诉讼和解协议》确定的还款义务为由将华安公司诉至一审法院,要求华安公司返还购房款1000万元并按协议约定按照日万分之三的标准支付自2004年9月1日至实际给付之日止的违约金。

一审法院审理中,建信公司向一审法院申请财产保全,要求查封华安公司位于北京市西城区莲花池东路甲5号院白云时代大厦一单元13层及14层房屋,一审法院于2012年5月28日裁定冻结华安公司位于北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼1单元(白云时代大厦A座)1301号、1302号、1303号、1304号、1305号、1306号、1314号、1315号、1317号、1318号、1320号、1401号、1402号、1403号、1404号、1405号、1406号、1407号、1409号、1410号、1411号、1412号、1413号、1414号、1415号、1416号、1419号、1420号房屋的出售手续。

上述事实,有商品房预售许可证、国有土地使用权证、竣工验收备案表、购房协议、中国民生银行客户预留银行印鉴卡片、进账单、商品房买卖合同、转账支票、协议书、收据、支票领用登记单、《诉讼和解协议》、《补充协议》、代理销售委托书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为,从建信公司、华安公司双方签订的购房协议、商品房买卖合同、《诉讼和解协议》及《补充协议》的内容来看,双方之间的资金往来行为应认定为融资借款行为。建信公司总计向华安公司提供借款3000万元,在华安公司陆续向建信公司还款之后,双方于2007年1月16日签订的《诉讼和解协议》系双方对华安公司尚欠建信公司借款数额及补偿数额的最终确认,该份和解协议已经双方协商一致确认华安公司尚欠建信公司购房款及补偿款1270元及逾期罚金,关于逾期罚金的标准双方也明确约定按应付金额的日万分之三的标准,自2004年9月1日起按华安公司实际付款情况分段计算。华安公司在签署上述协议后亦按该协议约定偿还建信公司270万元。现本案的争议焦点在于华安公司的现欠款数额应为建信公司主张的1000万元还是华安公司主张的590万元。华安公司主张欠款590万元的依据为华安公司的借款总额为3000万元,除诉讼和解协议确认已偿还的1930万元及2007年1月16日已偿还的270万元外,还应将其于2003年11月5日向建信公司支付的165万元和12月3日向建银房地产咨询有限公司支付的45万元共计210万元作为已还款数额,上述三笔还款总额为2410万。针对华安公司对此的答辩意见,该院认为其一诉讼和解确定的华安公司还款总额为3000万元购房款及200万元的补偿款共计3200万元并非华安公司主张的3000万元,其二华安公司主张的210万元,应否确认为其已向建信公司的还款,根据庭审查明的事实,因双方在签订诉讼和解协议确认华安公司的还款数额时并未提及该210万元,即未将210万元确认为华安公司的已还款项,且210万元中的45万元的收款人亦非建信公司,从现有证据来看,210万元中的165万元的性质双方亦未有书面证据对此予以明确和确认,故对于华安公司主张210万元应认定为已还款数额的答辩意见该院不予采信,该院以双方于2007年1月16日签订的诉讼和解为依据,确认华安公司尚欠建信公司购房款及补偿款1000万元。关于建信公司主张华安公司应按照日万之三的标准向其支付自2004年9月1日至实际付清之日止的违约金一节,因关于逾期罚金的支付系双方当事人自行约定的真实意思表示,故建信公司现有权按协议约定向华安公司主张要求支付逾期罚金,但双方约定的按日万分之三的标准支付过高,该院对此予以调整,华安公司应按照日万分之二的标准向建信公司支付逾期给付的罚金。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定,判决:北京华安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向北京建信实业股份有限公司返还人民币一千万元,并按照日万分之二的标准支付自二○○四年九月一日至实际给付之日止的逾期罚金。

建信公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:建信公司与华安公司为解决商品房买卖合同纠纷签订了《补充协议》及和解协议,一审法院认定是融资借款行为属于事实认定错误,违约金的调整应当以实际损失为基础兼顾合同履行情况及当事人过错等衡量,华安公司未对违约金过高提出异议,且商品房价格涨幅巨大,一审法院对违约金的调整是错误的。综上,请求撤销一审法院判决,依法改判华安公司向建信公司返还一千万元并按照日万分之三的标准支付自二○○四年九月一日至实际给付之日止的逾期罚金,本案一、二审诉讼费由华安公司承担。

建信公司就其上诉向本院提交的新证据为:2003年5月8日华安公司与建银房地产业咨询有限公司签订的《代理销售委托书》原件,证明华安公司支付的45万元与建信公司无关。

华安公司就建信公司上诉的答辩称:建信公司与华安公司之间的借款行为应认定无效,由于借款行为无效,不应按照每日万分之三计算违约金,请求驳回建信公司的上诉请求。

华安公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:建信公司、华安公司以购房协议与《补充协议》是以商品房买卖、回购名义进行的融资借款,不具有商品房买卖的真实意思表示,属于企业借贷,企业借贷行为应属于无效的民事法律行为,一审法院判决华安公司向建信公司支付逾期罚金属于适用法律错误;融资借款金额为3000万元,华安公司已经实际归还2200万元,未计算争议的210万元,华安公司尚欠800万元未还;双方争议的210万元虽然没有在和解协议及《补充协议》中提及,但建信公司认可收到165万元,在建信公司对165万元没有提出收款依据的情形下,该165万元应作为本案的还款行为,共管账户预留的是建信公司王建辉的人名章,王建辉取走45万元的行为属于表见代理,应为建信公司取走了45万元,应认定华安公司实际向建信公司返还了2410万元,华安公司返还建信公司590万元是正确的。综上,请求撤销一审法院判决,依法改判支持华安公司的诉讼请求,本案一、二审诉讼费由建信公司承担。

华安公司就其上诉向本院提交的新证据为:1、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目建设用地规划许可证,证明华安公司开发的商住楼项目在2001年12月19日取得了建设用地规划许可;2、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目建设工程规划许可证,证明华安公司开发的商住楼项目在2001年12月27日取得了建设工程规划许可;3、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目建筑工程施工许可证,证明华安公司开发的商住楼项目在2002年5月22日取得建筑工程施工许可;4、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目商品房预售许可证,证明华安公司开发的商住楼项目在2003年10月取得了白云时代大厦1-3层东半部商业及B座4-19层商品房预售许可,建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示;5、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目国有土地使用证,证明2007年12月10日取得国有土地使用权;6、华安公司开发的位于莲花池东路5号房地产项目《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,证明华安公司开发的房地产项目在2007年8月23日通过竣工验收,建信公司没有要求华安公司交付房屋,建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示;7、王建辉于2003年12月1日书写的收到45万元支票的收条,证明王建辉是代表建信公司领取款项;8、2003年12月李春秋、斐腾月与华安公司签订的商品房买卖合同,证明2003年的商品房屋销售价格明显高于华安公司与建信公司合同中约定的商业用房价格,进而证明建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示;9、北京城市排水集团有限责任公司与华安公司在2008年6月签订的商品房买卖合同,证明2008年的商品房屋销售价格明显高于华安公司与建信公司《补充协议》中约定的商业用房价格,进而证明建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示;10、华安公司与张乃静等11人于2009年签订的商品房买卖合同,证明建信公司未对华安公司开发的13-14层房屋实际销售提出异议,进而证明建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示;11、2005年8月26日华安公司与北京倪氏海泰餐饮有限公司签订的房屋租赁补充协议,证明建信公司未对华安公司将商业用房出租提出异议,进而证明建信公司与华安公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示。

建信公司就华安公司上诉的答辩称:建信公司与华安公司之间的协议没有一份表明是借款协议,具有商品房买卖合同的全部主要条款,不存在认定无效合同的情形及法律规定,华安公司主张向建信公司支付了45万元的事实没有依据,建信公司、华安公司通过签订协议的方式确定债务总额是1000万元,华安公司也据此偿还了270万元,华安公司应按照协议约定支付相应款项。请求驳回华安公司的上诉请求。

华安公司对建信公司向本院提交的新证据持有异议:对真实性不持异议,但华安公司与建信公司的协议没有实际履行且不能证明王建辉的身份情况,这份协议是2003年5月份签订的,而商品房预售许可是在2003年10月份,因此并不认可协议中的价格是楼盘的实际销售价格,当时开盘的平均价格是在9000元以上,商业用房的价格要高于平均销售价格。

建信公司对华安公司向本院提交的新证据持有异议:首先不属于新证据不同意质证,其次对证据1-6的真实性不持异议,但不认可华安公司的证明目的,由于王建辉不是建信公司人员且建信公司不是合同的缔约一方,故对证据7-11的真实性无法发表意见,对华安公司的证明目的亦不予认可。

本院经审查认为,由于华安公司对建信公司提交的证据真实性不持异议,本院对建信公司提交的证据的真实性予以确认。由于建信公司对华安公司提交的证据1-6所载明的事实不持异议,故本院对华安公司提交的证据1-6的真实性予以确认。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款“二审程序中的新的证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定,华安公司在本院审理期间提交的证据7-11在一审法院审理期间已经客观存在,华安公司未提供,故华安公司在本院审理期间提交的上述证据不属于新证据,本院不予确认。

本院认为:2003年5月15日建信公司与华安公司签订《购房协议》约定建信公司以每平方米6000元价格向华安公司购买2502.89平方米的商品房,但合同又约定房屋总价款为1500万元且用于支付土地出让金,由于华安公司与建信公司在签订协议时华安公司还未取得国有土地使用许可证、商品房预售许可证,由此表明建信公司依据该合同向华安公司支付1500万元并非实际用于支付购房款。2003年9月30日,华安公司、建信公司签订《商品房买卖合同》取代了上述《购房协议》,该合同约定建信公司以每平方米5560.86元价格向华安公司购买5394.85平方米的商业用房,建信公司依据该合同分两笔再次向华安公司支付了1500万元,由于建信公司认可依据上述两份合同共向华安公司支付3000万元且用于支付土地出让金,又由于华安公司与建信公司随后签订的《协议书》、《诉讼和解协议》、补充协议约定建信公司以解除商业用房预售登记备案为条件从华安公司取得3000万元本金、补偿款、罚金,结合华安公司与建信公司在签订《商品房买卖合同》时华安公司还未取得国有土地使用许可证、商品房预售许可证、华安公司在2004年9月24日协议签订前已经向建信公司支付了1165万元的事实,以及华安公司依据上述协议约定向建信公司支付部分本金及补偿款的事实,表明建信公司、华安公司之间并无真实购买房屋的意思表示,系通过签订《购房协议》、《商品房买卖合同》及协议书的方式进行了企业之间的借款行为。因建信公司、华安公司属非金融性质企业,建信公司、华安公司企业之间的借款行为违反了相关金融法规的规定,故建信公司、华安公司签订《购房协议》、《商品房买卖合同》、《协议书》、《诉讼和解协议》及《补充协议》应属无效,建信公司、华安公司对此均具有过错。

根据无效合同的处理原则和建信公司、华安公司的过错,华安公司应向建信公司返还借款本金并应当按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率标准向建信公司支付占用资金期间的利息损失,故本院对建信公司有关要求华安公司按日万分之三的标准支付违约金上诉请求和理由不予采纳。由于建信公司确认其公司与华安公司除本案所涉及的协议以外没有其他业务往来,故华安公司已经向建信公司返还的款项应在建信公司向华安公司支付的3000万元本金中予以扣除。

关于返还借款本金的数额问题。由于华安公司曾经就其开发的白云时代大厦房地产项目的房屋销售等工作与建银房地产业咨询有限公司签订了《代理销售委托书》,华安公司所支付的45万元转入了建银房地产业咨询有限公司账户中,故本院对华安公司有关45万元应作为其公司向建信公司还款的上诉请求和理由不予采纳。根据建信公司在本院审理中确认其公司与华安公司没有其他业务往来的陈述,结合建信公司认可2003年9月30日《商品房买卖合同》取代了2003年5月15日《购房协议》并据此付款3000万元的事实,建信公司有关“华安公司向其公司支付的165万元系用于支付2003年5月15日《购房协议》项下违约金”的主张没有事实及法律依据,故华安公司在2003年11月5日向建信公司支付的165万元应作为华安公司向建信公司还款中的一部分。根据建信公司确认的华安公司已经向其支付的2200万元的事实及上述认定165万元的还款事实,华安公司已经实际向建信公司还款2365万元,故华安公司应向建信公司返还借款本金635万元。

关于利息损失的计算问题。利息损失的计算应当从建信公司实际付款之日开始计算至实际付清之日止。由于存在建信公司多笔向华安公司付款的情形以及华安公司多次向建信公司的还款行为,故利息损失的计算基数应自建信公司向华安公司每笔实际付款的金额以及华安公司向建信公司每笔还款后的剩余款项作为利息损失的基数进行计算。本院对建信公司有关要求华安公司按照日万分之三的标准支付逾期罚金的上诉理由和请求不予采纳。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销北京市西城区人民法院(2012)西民初字第11812号民事判决;

二、北京建信实业股份有限公司与北京华安房地产开发有限公司签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》、《协议书》、《诉讼和解协议》及相关《补充协议》无效;

三、北京华安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向北京建信实业股份有限公司返还借款本金六百三十五万元并赔偿占用资金期间的利息损失(以一千五百万元为基数,自二○○三年五月二十日起至二○○三年十一月四日止;以二千一百三十五万元为基数,自二○○三年十一月五日起至二○○三年十一月三十日止;以二千八百三十五万元为基数,自二○○三年十二月一日起至二○○四年九月七日止;以一千八百三十五万元为基数,自二○○四年九月八日起至二○○四年十月七日止;以一千三百三十五万元为基数,自二○○四年十月八日起至二○○四年十一月二十二日止;以一千一百三十五万元为基数,自二○○四年十一月二十三日起至二○○四年十二月二十八日止;以九百八十五万元为基数,自二○○四年十二月二十九日起至二○○五年三月八日止;以九百零五万元为基数,自二○○五年三月九日起至二○○七年一月十五日止;以六百三十五万元为基数,自二○○七年一月十六日起至实际给付之日止;均按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率标准计算);

四、驳回北京建信实业股份有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费十三万二千三百四十四元(北京建信实业股份有限公司已预交三十五元),由北京建信实业股份有限公司负担七万九千四百零七元(本判决生效后七日内交纳,扣除已经预交的三十五元),由北京华安房地产开发有限公司负担五万二千九百三十七元(本判决生效后七日内交纳);财产保全费五千元(北京建信实业股份有限公司已预交),由北京华安房地产开发有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费十二万六千二百零八元(北京建信实业股份有限公司已预交二万九千二百六十四元,北京华安房地产开发有限公司已预交九万六千九百四十四元),由北京建信实业股份有限公司负担七万五千七百二十五元(本判决生效后七日内交纳,扣除已交纳的二万九千二百六十四元),由北京华安房地产开发有限公司负担五万零四百八十三元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审 判 长 张印龙

审 判 员 肖 伟

代理审判员 杨 力

二○一三 年 六 月 二十 日

书 记 员 马思雨

 
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